Les apports urbanistiques de la loi ALUR

La gargantuesque loi ALUR et ses 169 pages regorgent de nouveautés : encadrement et garantie universelle des loyers, création d’un formulaire type pour le bail, lutte contre l’habitat indigne… Nous proposons de revenir sur les apports de ce texte qui intéressent plus directement les architectes.

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La réforme de l’urbanisme ambitionne de répondre à la crise du logement en construisant plus et mieux ; elle entend définir le cadre juridique d’une ville plus dense et moins consommatrice d’espace. Cela ressort déjà clairement sous l’angle singulier de la suppression du coefficient d’occupation des sols (COS).

Dans cette perspective, la loi ALUR est l’aboutissement d’un vaste chantier législatif amorcé par une série de textes précédents :

l’ordonnance du 18 juillet 2013  qui vise à réduire les délais de traitement des contentieux d’urbanisme ;

l’ordonnance du 3 octobre 2013 qui entend favoriser les opérations de densification et de construction des logements dans les zones tendues ;

l’ordonnance du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement ;

l’ordonnance du 3 octobre 2013 permettant de diviser par deux les délais de procédure pour des projets de construction en zone urbanisée et comportant des logements à titre principal ;

l’ordonnance du 19 décembre 2013 qui instaure le géoportail de l’urbanisme sur lequel les acteurs du secteur auront un accès rapide et exhaustif à tous les documents d’urbanisme et aux règles applicables à leurs projets de construction.

 

La loi ALUR est en quelque sorte le point d’orgue de ce cheminement législatif visant à favoriser la construction de nouveaux logements tout en ménageant certaines exigences écologiques. En plus de supprimer le COS, elle présente les innovations suivantes :

 

  • Suppression de la superficie minimale des terrains constructibles

Auparavant, dans certaines communes, il pouvait être interdit de construire en deçà d’une certaine superficie de terrain.

Ce qui n’est plus le cas. A l’instar de la suppression du COS, cette mesure est d’application immédiate et concerne les plans locaux d’urbanisme, les plans de sauvegarde et de mise en valeur, mais pas les plans d’occupation des sols qui toutefois sont appelés à disparaître.

 

  • Instauration du « coefficient de biotope »

Il vise à instaurer un ratio entre la surface favorable à la nature et la surface d’une parcelle construite ou en passe de l’être.

Le plan local d’urbanisme (PLU) pourra ainsi réserver, lors d’opérations de constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, une part de surfaces non-imperméabilisées ou éco-aménageables (sols, surfaces en pleine terre, toitures et terrasses ou murs et façades végétalisés, etc.).

 

  • Lutte contre le mitage

Le mitage désigne l’implantation d’édifices dispersés dans un paysage naturel.

Ainsi par exemple, dans les communes non couvertes par un document d’urbanisme, la possibilité existante de recourir à une délibération motivée du conseil municipal pour déroger à la règle d’inconstructibilité est davantage encadrée.

Et dans les communes couvertes par un PLU, est rendue exceptionnelle la technique du « pastillage » qui permet d’établir en zone agricole des espaces ponctuels et restreints, où l’encadrement de la construction est plus souple.

 

  • Dispositions visant à maîtriser l’aménagement commercial

Dans ce sens, la loi ALUR intervient notamment sur la superficie des parcs de stationnement des équipements commerciaux. Un plafond existait déjà en ce sens, calculé en fonction de la surface du bâti ; ce plafond est désormais divisé par deux.

De même, la localisation des « drives » (qui sont des points de retrait permettant au client de venir retirer ses achats sans sortir de son véhicule) sont soumis à autorisation d’exploitation commerciale.

 

  • Transfert automatique de la compétence des PLU à l’intercommunalité

L’annonce de cette mesure avait suscité une levée de boucliers des élus locaux à l’idée de perdre certaines de leurs prérogatives.

« La coopération intercommunale ne doit pas se traduire par une entreprise de dépossession des communes »
(Martin Malvy, président de l’association des petites villes de France)

La polémique, portée au niveau parlementaire, a finalement débouché sur une solution de compromis. Le transfert est maintenu mais subordonné à certaines modalités. Notamment, une minorité de blocage est instaurée, permettant aux maires de reporter le transfert s’ils rassemblent un quart des communes représentant au moins 20 % de la population de la communauté.

 

  • Renforcement du rôle du Scot

Le schéma de cohérence territorial (Scot) devient le document d’urbanisme de référence entre les PLU et les normes de rang supérieur.

En outre, pour limiter la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers et favoriser la densification en tenant compte des formes urbaines et architecturales, la loi ALUR crée une nouvelle obligation pour le Scot : une analyse du potentiel de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis.

 

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