DISPOSITIF PINEL : LIMITES DU DISPOSITIF

De prime abord, le principe du dispositif Pinel est séduisant et il a de beaux atouts ! Vous achetez un logement neuf que vous vous engagez à louer pour 6, 9 ou 12 ans et vous récupérez jusqu’à 21% de votre investissement sous la forme d’une réduction d’impôt étalée dans le temps. Etudions de plus près ensemble trois situations qui mettent en péril de ce dispositif.
1. Le locataire part prématurément :
Ce locataire doit d’abord été trouvé dans les 12 mois suivant l’acquisition du logement mais en cas de départ prématuré, le fisc n’admet une période de vacances entre les deux locataires qui ne peut excéder 12 mois.
2. Le bail est sous-loué !
Dans le cadre d’un bail d’habitation non meublé, conforme à la loi du 6 juillet 1989, mais il faut en plus vous assurer que ce sera bien l’usage effectif du logement. Depuis un arrêt de la cour administrative de Lyon en date du 31 août 2017, le simple fait que le logement ne soit pas effectivement utilisé comme résidence principale suffit pour que l’avantage fiscal soit remis en cause même si le propriétaire n’a commis ni faute ni négligence. Afin de prendre toute garantie, vous pouvez insérer dans le bail une clause selon laquelle votre locataire doit faire du logement sa résidence principale et qu’il s’agit d’une condition essentielle du bail du fait de vos contraintes fiscales et qu’il s’il y contrevenait, le bail serait résilié.
S’il s’agit d’un bail déjà signé et qu’il ne comporte pas cette mention… sachez qu’il n’est pas trop tard ! Vous pouvez réclamer à votre locataire un justificatif de domicile. Si ce dernier n’ouvre pas droit à votre demande, vous pouvez faire constater par huissier qu’il n’occupe pas votre logement, ce qui le prive ainsi de la protection de la loi du 6 juillet 1989 et justifie la résiliation du bail.
3. Les revenus de votre locataire ont augmenté :
Parce que la durée du dispositif Pinel est 6, 9 ou 12 ans, il arrive que les ressources du locataire en place dépassent les plafonds Pinel. Il suffit alors que les ressources soit conformes aux plafonds à la conclusion du bail initial et lors d’un changement de locataire. En cours de bail donc, elles peuvent évoluer sans que cela remette en cause l’application du dispositif Pinel.

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