Qu’il s’agisse d’une cession ou d’une location, les opérations immobilières sont soumises à un régime de TVA relativement complexe dont la majorité des experts-comptables ignorent encore la teneur. Vous pourriez y être confrontés dans le cadre du développement de votre agence d’architectes, il est donc impératif d’anticiper son impact sur votre projet. Il convient ainsi de distinguer la TVA sur les locations immobilières d’une part et la TVA sur les cessions immobilières d’autre part.

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Rappels sur le fonctionnement de la TVA

Pour qu’une opération entre dans le champ d’application de la TVA défini par les articles 256-I et 256-A du Code général des impôts, elle doit remplir deux critères :

  • Un critère matériel : L’opération consiste en une vente ou prestation de service effectuée à titre onéreux, c’est-à-dire qu’il y ait une contrepartie.
  • Un critère personnel : L’opération doit être effectuée par un assujetti à la TVA agissant en tant que tel, c’est à dire dans le cadre de son activité.

Les architectes seront généralement soumis aux taux normal de 20 % et, pour certaines opérations, au taux de 10 %.

La TVA sur les locations immobilières

Lorsque l’on évoque les locations immobilières, il convient de distinguer selon que les locaux sont nus ou meublés puisque cela a un impact considérable en matière de TVA.

  • Les locaux loués meublés sont considérés fiscalement comme étant une activité commerciale, ils sont donc par principe soumis à la TVA. Cependant, l’article 261-D-4° du Code général des impôts prévoit une exonération pour les locations de logements meublés à usage d’habitation, même partielle.
  • Les locaux loués nus sont par principe exonérés de TVA conformément à l’article 260 du Code général des impôts. Toutefois le bailleur peut demander, sur option, à soumettre son local à la TVA dès lors que le locataire est assujetti à la TVA (c’est à dire qu’il en fait un usage commercial).

Soumettre la location d’un immeuble à la TVA s’avère particulièrement judicieux dans certains cas, notamment lorsque d’importants travaux sont nécessaires. Les règles sont protectrices des personnes louant leur logement afin de ne pas permettre une hausse des loyers de 20 %, ces derniers ne pouvant pas déduire la TVA par la suite.

La TVA sur les cessions d’immeubles

Au préalable, il convient de préciser que selon l’article 258-II du Code général des impôts, une opération est soumise au régime de TVA français dès lors que l’immeuble concerné se situe en France.

S’agissant de cessions d’immeubles, le calcul de la TVA est directement lié aux droits de mutation à titre onéreux. Lorsque la société d’architecte acquiert l’immeuble ils sont par principe de 5,80 %. Toutefois ceux-ci peuvent être abaissés dans certains cas à 0,715 % en cas d’engagement de revente de l’immeuble ou à un droit fixe de 125 € lorsque l’architecte prend l’engagement de construire un immeuble.

Afin d’exposer les règles applicables en matière de TVA, il convient de distinguer plusieurs cas selon la nature du cédant, la constructibilité du terrain ou l’ancienneté de l’immeuble.

La cession d’un immeuble par une société d’architectes

Dans cette hypothèse, la société d’architectes vend l’immeuble, il s’agit donc d’une vente par un assujetti à la TVA. Il convient de distinguer le régime des quatre opérations précédemment évoquées :

  • Vente d’un terrain non-constructible : par principe la vente est exonérée de TVA, toutefois il est possible d’opter pour soumettre l’opération à la TVA sur le prix total ;
  • Vente d’un terrain à bâtir : si la société d’architectes a pu déduire la TVA lorsqu’elle avait auparavant acquis cet immeuble, la cession est soumise à la TVA sur le prix total. Dans ce cas, les droits de mutation pour l’acheteur sont de 0,715 %. A l’inverse, si l’acquisition n’était pas soumise à la TVA en amont, cette opération sera soumise à la TVA mais uniquement sur la marge, c’est-à-dire la plus-value. L’acheteur acquittera alors des droits de mutation au taux de 5,80 %.
  • Vente d’un immeuble ancien (plus de 5 ans) : par principe l’opération est exonérée de TVA, toutefois il est possible d’opter pour soumettre l’opération à la TVA sur le prix total si la société avait déduit la TVA lors de l’acquisition ou sur la marge si elle ne l’avait pas déduite.
  • Vente d’un immeuble neuf (moins de 5 ans) : il n’y a aucune exonération ni option, l’opération est soumise à la TVA sur le prix total.

L’acquisition d’un immeuble par une société d’architectes

Lorsque la société d’architecture acquiert un immeuble, les règles changent selon que le cédant soit ou non assujetti à la TVA.

  • Si le cédant n’est pas assujetti à la TVA, l’opération est hors du champ de la TVA.
  • Si le cédant est assujetti à la TVA, les règles applicables sont identiques à celles évoquées au paragraphe précédent.

Ce focus n’a pas vocation à être exhaustif mais consiste à exposer aux architectes les principales règles à connaitre en matière de TVA immobilière tout en présentant très succinctement la possible optimisation de la fiscalité des opérations immobilières. Il est indispensable de vous faire conseiller par un professionnel lors de ces opérations, que vous soyez cédant ou acquéreur, afin d’optimiser le coût fiscal de l’opération. Pour ce faire, nos experts-comptables vous accompagnent durant cette opération.

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