La vente d’une agence d’architecture prend généralement plusieurs mois en raison notamment de la phase de négociation. Celle-ci vise notamment à analyser juridiquement et financièrement la société d’architecture, ce qui peut faire apparaître des conflits et générer divers risques pour le cédant. Afin de pallier ces risques, il est indispensable d’établir une lettre d’intention.

Avant d’évoquer les différents intérêts de conclure une lettre d’intention, il est indispensable d’énoncer les protections garanties par la loi.

La protection légale des négociations

Les articles 1112 à 1112-2 du Code civil se contentant de poser cinq grands principes applicables à toutes les négociations :

  • La liberté de négocier : chacun est libre de négocier avec qui il souhaite. Le déroulement de ces négociations est également libre, notamment dans sa durée et son contenu. Enfin les parties sont libres de mettre un terme aux négociations.
  • La bonne foi : les architectes qui entrent en négociation doivent réellement souhaiter l’opération dont ils parlent. Il est donc par exemple interdit de continuer les négociations alors même que l’on ne souhaite plus contracter.
  • L’obligation d’information : lorsqu’une négociation est en cours, chacun doit donner à l’autre les informations qu’il ignore et dont on sait qu’elles seraient importantes pour l’architecte acheteur. Cela pourrait concerner une agence d’architecture dont le principal client souhaite mettre un terme à un projet.
  • L’obligation de confidentialité : il est interdit d’utiliser ou de divulguer les informations obtenues dans le cadre des négociations.
  • La sanction : en cas de violation d’une des quatre règles énoncées ci-dessus, il est possible de demander à un juge des dommages et intérêts, c’est-à-dire une somme d’argent destinée à réparer la faute subie.

L’intérêt de la lettre d’intention

Comme nous l’avons vu, la loi protège les négociations. Pour autant, cette protection est insuffisante, notamment par manque de précision. Ainsi, l’intérêt majeur de la lettre d’intention est d’énoncer précisément quelles informations sont confidentielles, combien de temps durent les négociations, etc.

Chronologiquement, les architectes souhaitant vendre et acheter l’agence vont commencer par discuter de leur projet. S’ils considèrent ce projet suffisamment sérieux, ils vont conclure une lettre d’intention par laquelle ils déterminent notamment la finalité du projet, le déroulement des négociations à venir et les informations considérées comme confidentielles. Une fois la lettre d’intention conclue, l’architecte vendeur va donner à l’architecte acheteur un accès à toutes les informations qui lui sont utiles pour décider ou non d’acheter l’agence. Au terme de la période de négociation, l’acheteur décidera enfin de faire ou non une offre d’achat.

Le contenu d’une lettre d’intention

D’abord, il est indispensable de préciser sur quoi porte la lettre d’intention. Autrement dit tel architecte souhaite entrer en négociations avec tel autre au sujet de la vente du fonds de clientèle ou des actions de telle société d’architecture. Cela permet dès le début d’exclure tout malentendu entre l’architecte vendeur et acheteur.

Ensuite la lettre d’intention peut prévoir un engagement d’exclusivité, c’est-à-dire que l’architecte souhaitant vendre son agence aura interdiction, pendant un certain délai, de négocier sa vente avec quelqu’un d’autre.

La clause essentielle concerne la confidentialité. Il faut énoncer avec une grande précision quels documents sont confidentiels et, par conséquent, ne pourront en aucun cas être utilisés par l’acheteur à des fins autres que la négociation de la vente. Cela concernera par exemple toute informations sur les clients et leurs projets ainsi que les finances de l’agence.

Il est important de préciser la durée des négociations. Généralement cette durée sera découpée en différentes étapes. Il est donc possible d’énoncer que les négociations vont durer tant de mois et, à défaut d’offre d’achat dans ce délai, les négociations prennent fin. C’est indispensable car à défaut de terme précis les juges rechercheront si l’architecte a laissé à l’acheteur un « délai raisonnable » pour faire une offre. Le terme permet donc d’exclure toute ambiguïté quant à la durée des négociations.

Enfin, il conviendra de préciser dans la lettre la sanction encourue pour tel comportement, par exemple en cas de violation de l’obligation de confidentialité ou d’exclusivité. Celle-ci aura un rôle dissuasif et permet une indemnisation plus importante que si celle-ci était déterminée par un juge.

La rédaction d’une lettre d’intention

Comme énoncé précédemment, la lettre d’intention ne doit pas être confondue avec une offre de vente ou d’achat. Par conséquent, il faut être particulièrement vigilant dans sa rédaction. Il convient par exemple d’employer le conditionnel quand cela est possible.

Aussi, il est conseillé de ne pas évoquer le prix au stade de la lettre d’intention, car c’est un élément pris en compte pour déterminer s’il s’agit là d’une offre. Autrement dit, s’il y a un prix dans la lettre d’intention cela pourrait être considéré comme une offre tandis qu’en l’absence de prix cela n’est pas possible.

En définitive la conclusion d’une lettre d’intention ne permet pas à l’acheteur ni au vendeur de « forcer » la vente. Celle-ci est simplement un outil permettant de présenter le projet de sécuriser les négociations. Attention toutefois à la rédaction car une lettre d’intention mal rédigée est au mieux inutile, au pire une offre de vente ou d’achat, c’est pourquoi nos experts-comptables ou nos partenaires vous accompagnent dans la sécurisation des négociations.