Le coefficient d’occupation des sols (COS), qui servait à déterminer la surface constructible d’un terrain, a été supprimé par la loi ALUR. L’outil, a-t-on relevé, pêchait par manque de finesse par rapport à d’autres instruments d’encadrement de la forme urbaine qui, eux, sont maintenus (règles de hauteur, de recul ou de gabarit). Cette mesure faisait l’objet d’une attente très forte auprès de certaines personnes projetant de construire, c’est désormais chose faite et d’application immédiate !
Qu’est-ce donc que le COS ?
Le COS, initialement institué pour réduire la densité des quartiers haussmanniens, est aussi vieux que la cinquième république (1958). Mais sans doute plus décrié que cette dernière, il a fini par tomber le 27 mars dernier.
Cet instrument permettait d’établir la surface maximale de plancher constructible – en comptant le rez-de-chaussée et les étages – par rapport à la taille du terrain.
EXEMPLE :
Pour un COS d’une valeur de 0,5 et un terrain d’une superficie de 200 m2, le plancher de l’ouvrage immobilier – rez-de-chaussée et étages compris – ne pouvait excéder 100 m2.
Ce critère figurait dans le plan local d’urbanisme (PLU) ou dans le plan d’occupation des sols (POS) établi par la commune qui cependant demeurait libre de ne pas y recourir, et y recourait d’ailleurs de moins en moins en pratique, preuve déjà que son existence était faiblement assurée. Il était déjà question de supprimer cet instrument en 2000 lors des débats autour de la loi SRU. Annonce fut ensuite faite en 2012 de l’augmenter de 30 % ; la loi ALUR franchit le pas en définitive et abroge le critère.
Pourquoi sa suppression ?
Son caractère global et trop quantitatif était principalement décrié. En effet, l’encadrement du paysage urbain est déjà soumis à d’autres critères qui permettent d’en sculpter plus finement le contour, compte tenu des exigences précises du lieu de construction.
« A l’usage, le COS s’est révélé un outil réducteur et peu adapté. »
(Communiqué du Ministère)
« Aujourd’hui l’éventail des outils réglementaires (…) permet de bien mieux définir des règles concernant l’aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords et donc de contribuer à la qualité architecturale et à l’insertion harmonieuse des constructions dans le milieu environnant. »
(Dossier de presse du Ministère)
Ces autres critères définissent un « gabarit » du bâtiment, c’est-à-dire une taille et une forme générale de la construction en imposant notamment :
- une hauteur maximale ;
- et une distance minimale entre l’ouvrage et les limites du terrain.
Mais l’enjeu de la suppression du COS est également quantitatif : comme en 2012, l’idée est de construire davantage et de pouvoir autoriser des projets immobiliers de plus grande envergure, ce qui bien entendu intéresse directement les architectes ! L’esprit de la mesure est à l’exploitation du gisement foncier que constituent les quartiers pavillonnaires : densifier ces zones pour éviter un étalement urbain et préserver ainsi les espaces naturels et agricoles environnants.
Et concrètement, comment cela se passe ?
La suppression du COS est d’application immédiate à compter du lendemain de la date de publication de la loi, soit à partir du 27 mars 2014.
Elle s’applique donc directement à toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de cette date. Ainsi par exemple, si le plan local d’urbanisme (PLU) comporte un COS, l’administration n’en tient plus compte pour examiner la demande d’autorisation de construire. En revanche, les requêtes déposées avant le 27 mars continuent d’être tributaires du COS.
Enfin, au plan territorial, la suppression du COS intéresse les zones couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Mais attention : la mesure ne s’applique pas aux plans d’occupation des sols (POS) ! Ces derniers sont toutefois appelés à disparaître aux termes même de la loi ALUR : en l’absence de transformation en PLU d’ici 2016, le POS devient caduc et le territoire qu’il couvre se voit appliquer le règlement national d’urbanisme. Cette exception relative au POS est sans doute une mesure incitative destinée à encourager les communes encore couvertes par un plan d’occupation des sols à basculer vers un PLU.
POUR EN SAVOIR PLUS : consultez la fiche technique sur la suppression du COS.
Au plan de l’urbanisme et de l’architecture, la suppression du COS était sans doute la mesure phare, la disposition la plus attendue de la loi ALUR. Néanmoins ce texte recèle bien d’autres pépites que nous vous proposons de découvrir dans un prochain article !
